Direito Imobiliário
O imóvel sem blindagem contratual: aquisição, locação ou expansão sem due diligence documental expõe o patrimônio a passivo evitável.
O que está em jogo
- A empresa fecha a compra de um imóvel para instalar sua operação e só depois da escritura descobre uma pendência de regularização que impede a emissão do alvará de funcionamento.
- O contrato de locação comercial foi assinado no modelo trazido pelo proprietário ou pela imobiliária, sem previsão sobre benfeitorias, renovação ou o que acontece se a atividade da empresa mudar de endereço ou de ramo.
- O imóvel onde a empresa opera está registrado em nome de um dos sócios, sem contrato formal entre ele e a sociedade, e ninguém tratou do que acontece com o uso do espaço se esse sócio deixar o quadro societário.
- Uma incorporação ou reforma avança sobre documentação que nunca foi regularizada, e o problema só aparece quando o financiamento, a venda ou o registro final da obra são solicitados.
- O locador cobra encargos ou reajustes sem previsão clara no contrato, e a discussão se arrasta porque a cláusula original é vaga sobre o que está incluído no valor combinado.
- A administradora do condomínio aplica uma multa ou restrição a partir de uma convenção que ninguém revisou desde que foi registrada, e a controvérsia expõe um risco que poderia ter sido identificado antes.
Como o escritório atua
O trabalho começa pela matrícula atualizada do imóvel e pelas certidões da parte vendedora ou locadora, pessoa física ou jurídica. A matrícula descreve o imóvel e o que está registrado sobre ele; as certidões descrevem quem está do outro lado da operação e o que pode atingi-lo. A maior parte dos passivos que aparecem depois já estava disponível em uma dessas duas fontes antes da assinatura.
Identificado um risco, ele é classificado em três categorias: o que impede a operação, o que pode ser resolvido antes da assinatura e o que pode ser tratado por cláusula contratual, com retenção de valor ou garantia. Essa classificação é apresentada ao cliente por escrito.
A decisão de seguir ou não com a operação é sempre do cliente. O papel do escritório é garantir que ela seja tomada com a informação completa, e não depois que o risco já se tornou passivo.
Honorários e modelo de trabalho
A cobrança varia conforme o tipo de operação, a complexidade documental e a extensão do que precisa ser analisado. Uma compra, uma locação comercial e uma regularização exigem volumes de trabalho diferentes e são tratadas de formas diferentes. Operações pontuais costumam ser contratadas por escopo fechado; demandas recorrentes, como o acompanhamento de uma carteira de contratos de locação, seguem modelo de acompanhamento contínuo. Escopo, prazo e honorários são sempre apresentados por escrito antes do início do trabalho.
Quando o cenário se cruza
Agende uma consulta para revisar sua operação imobiliária
O primeiro contato serve para entender o problema e avaliar se a estrutura do escritório é a adequada para resolvê-lo. Escopo, prazo e honorários são apresentados por escrito antes do início de qualquer trabalho.